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「基本面」巨變 樓市又將從一線城市開始?

新聞 怡君 2个月前 (03-15) 71次浏览

「基本面」巨變 樓市又將從一線城市開始?

中國樓市的基本面發生了重大變化:

針對樓市的“定向降息”和“減稅”都已經全面展開。在這一輪變化里,四大一線城市顯然沖在最前面。

先讓我們看看今年以來發生的新聞事實:

1、從1月1日開始,北京、上海、深圳、廣州四大一線城市率先對“個人出租房屋”進行了減稅。稅率分檔調整,一般都出現了50%的降幅。

2、北上深廣的第二輪“樓市減稅”,針對的是“增值稅附加”。雖然這是二手房交易里的“小稅種”,但也能節省1到2萬元的費用,降稅的力度也普遍是50%。

3、降稅的同時,是降息。昨天(3月12日)融360大數據研究院監測數據顯示,2019年2月全國首套房貸款平均利率為5.63%,相當於基準利率1.149倍,環比上月下降0.53%(3BP)。

值得注意的是:目前首套房貸款利率最低的10個城市裡,首次聚齊了四大一線城市。最低的10個城市依次是——上海5.06%、廈門5.36%、大連5.36%、北京5.43%、深圳5.46%、福州5.46%、太原5.47%、烏魯木齊5.47%、天津5.46%、廣州5.55%。

總結一下就是:

針對樓市的“減稅”已經全面展開,北上深廣帶頭,力度最大的是東莞。東莞此前二手房交易里,按照差價的20%徵收個稅,現在調整為全款的2%核定徵收,讓二手房交易成本大幅下降了一半左右。未來,少數仍然採取20%稅率的城市,也有望調整。北京、珠海、鄭州等城市仍然是差價20%的稅率。

針對樓市的“定向降息”也全面開始,仍然是北上深廣帶頭。上海早在去年,就已經是全國首套房貸利率最低的城市,廣州也比較早降息,過年之後力度最大的是深圳,上浮幅度從10%下降到7%,然後滑落到了5%。

最具標誌性意義的事件是:在全國首套房貸利率最低的10大城市裡,北上深廣竟然首次聚齊。說明四大一線城市正在引導房貸利率走低,就像它們引領樓市降稅一樣。

深圳、上海是上一輪樓市領漲的城市,深圳領先全國了一年。當深圳房價基本翻倍的時候,全國絕大多數城市仍然原地不動。後來,上海率先跟上,北京接力,最後廣州補漲。從2016年9月30日晚上開始,一線城市陸續開始調控,限購、限貸、限價、限商不斷升級,深圳甚至出台了限售政策,這些城市還率先禁止了企業購房,控制了離婚購房。

正是因為一線城市上漲較早,調控較早,調控力度較大,所以樓市也率先進入調整期。現在,四大城市又率先鬆綁,周期特徵極為明顯。

當三四線城市貨幣棚改收緊,當北上深廣領頭“定向降息”和“降稅”,樓市的逆轉和“新周期”啟動已經再清楚不過了。

從央行公布的1到2月“住戶貸款”數據看,新增只有9192億元,顯著低於2017年同期的1.05萬億和2018年同期的1.18萬億。

2018年中國GDP增長是6.6%,其中汽車、手機都是下降的,支撐經濟的大宗消費只剩下房子,其中賣地收入6.5萬億,增長了25%;新房銷售15萬億,增長了12.2%。如果2019年賣地收入和新房銷售都大幅下降,那麼穩增長是比較困難的。

我的猜測是,1到2月賣地和新房銷售都是同比下滑的,所以才有針對樓市的“定向降息”和“降稅”。不信,我們可以等著看財政部和統計局的數據。

樓市調控的方向已經發生重大變化,從之前的“壓”,全面轉向了“托”,目標是追求所謂的“穩地價、穩房價、穩預期”。

展望2019年中國樓市,仍然維持幾個月就做出的預期:前低後高、前冷後熱。今年樓市可能出現跟GDP同步的漲幅,這個是允許的。具體到局部,比如中心城市某個熱點片區,可能出現更大一些的漲幅。如果漲幅過大,調控也會收緊。

總之:北上深廣四大城市的“集體動作”,傳遞了重大政策信號!

最後給大家看一下最近餘額寶的“7日年化收益率”變化。

「基本面」巨變 樓市又將從一線城市開始?

上面是最新的截圖,可以看到新低是3月6日的2.424%。

「基本面」巨變 樓市又將從一線城市開始?

上圖是餘額寶收益率“最有效時期”的走勢圖,當時餘額寶尚未被管理層限制,可以完全自由發展。餘額寶收益率相當於中國的“無風險利率”,當其走高的時候,意味著“加息”正在進行,反之是“降息”。

在2014年末的時候,餘額寶歷史收益率達到最高,一度逼近了7%。而這個時候,是上一輪樓市的熊市,市場最冷的時候;股市剛剛啟動,點位也非常低,上證指數在2200點左右。2016年10月前後,餘額寶收益率一度跌破了2.3%,創出有史以來最低點,當時正是資金面最充裕的時候,一二線城市的樓市也進入最火爆的時候。

所以,我們基本上可以根據餘額寶收益率,來觀察樓市的冷暖。7%的收益率對應熊市,跌破2.5%則會觸發牛市。當然,這僅僅是利率因素,此外還有稅收、限購政策鬆緊的因素。

但至少我們知道:目前的餘額寶收益率,接近於讓樓市“走牛”的利率水平。只是房貸利率仍然上浮,沒有打折。但事實上,上浮正在降低。

另外,今天有消息說,科創板正在提速——最快6月開板;有投行已拿到科創板申報U盾;部分港股公司籌劃借科創板回歸。然後,今天股市就跌了,創業板跌幅超過4%。

市場主力的“司馬昭之心”是很明顯的:打管理層一個措手不及,在科創板推出之前迅速拉高創業板,當科創板推出的時候,行情就結束了,大家收割完畢也跑掉了。管理層也不傻,一方面試圖壓住行情,另一方面加速推出科創板。

還有一點想提醒大家:為什麼證券法要加大各種處罰力度,因為股市將更加殘酷,虛假上市這些行為,可以讓股民的財富直接歸零。加大處罰力度,意味著未來市場風險加大。這一點,大家要想明白。

來源:劉曉博說財經


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