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如何面對65萬億美元的大房地產蛋糕?

新聞 心怡 7天前 33次浏览 0个评论

如今,買房的、賣房的,都在默默地念叨對方——看那個“傻瓜”,這反映的是人們心中的焦慮與自以為是。

中國大陸的房地產市值已經達到 65 萬億美元,超過了歐美日的總和,不包括大陸在內的世界主要大城市中,香港的房價收入比高居世界第一,為 20.9 倍,但深圳、北京、上海的房價收入比都超過了 30 倍,已經脫離了地球的萬有引力達到宇宙水平,誰都不能否認有嚴重的泡沫。面對如此巨大的“蛋糕”的誘惑力,任何人慾退出遊戲也是艱難的。如果泡沫不會破裂,就應該是“妹妹大膽地往前走”;如果會破裂,就不能摸黑走。

如何面對 65 萬億美元的大房地產蛋糕?

面對 65 萬億美元的房地產“大蛋糕”,你會怎麼樣?

是泡沫,就一定會破裂嗎?

看看 65 萬億美元市值的泡沫一旦破裂,會造成什麼樣的後果……

其實,這個問題不需要數字來說明。房價如果像日本房地產泡沫一樣破裂,大量的房貸將成為壞賬,同時,商業銀行的企業貸款、地方政府融資平台貸款中都有大量的抵押貸款,而抵押物主要是房屋和土地,當房價地價暴跌時,也會形成大量的壞賬。這些壞賬足以讓商業銀行集中破產。可央行不會准許商業銀行大量破產,此時,只能是海量印鈔救助,瞬間就會進入紙幣不如紙的時代。

打住!這是不准許的!

既然不准許,就會有手段應對(特別注釋:以下純屬演繹推理)。

今年前兩個月,以碧桂園、恆大、萬科為首的房地產龍頭企業的銷售在下滑,北上廣的二手房交易也在萎縮,透露出局勢日趨嚴峻的信號。此時,那隻手開始轉向,對市場進行慰問:第一是一二線城市的房地產按揭貸款利率開始下調,這有很多報道;第二是北上廣深、東莞的二手房交易開始減稅費。無疑,這都給房地產傳遞利多信號,給摸黑行走的韭菜們壯膽。一旦這些手段依舊無法止住跌勢,還可以直接限價,低於市價多少比例不予備案,這是限制房價下跌的殺手鐧。現在,有些地區不准許地產商以特價房進行銷售,可以理解為預演。在歐美日,政府不可能使用這種手段阻擊價格,否則將官司纏身,讓川普(特朗普)們直接到法庭上班。但“牛國”是特色經濟體系,那隻手有足夠的能力阻擊房價暴跌,以免威脅銀行體系。所以,你不能認為“牛國”的房地產與日本會是同樣的結局,因為經濟的本質不一樣。

到此,不斷買房的人會指著賣房人的後背說:傻瓜!

但市場規律是有強大力量的,既然那隻手不准許房價大幅下跌,就會帶來另外的問題。因為任何事物都有兩面性,既然阻止了一面——價格下跌,另外一面就會發揮作用——成交量。

過去幾年,央行在貨幣政策上並沒有完全收緊,可以說一直在中性和寬鬆之間“扭秧歌”,去年以來更多次降准釋放貨幣。但即便如此,新房和二手房交易一樣開始萎縮,說明在現在的價格水平上,需求開始逐漸耗盡,這是價格不斷上漲、經濟趨勢和人口趨勢所共同決定的結果。

人們知道,任何一種商品,價格和購買力(量)之間是成反比的。那隻手為了銀行業的安全不准許房價大幅下跌,帶來的唯一結局是購買力更快地耗盡,成交量更塊地下跌

有效需求逐漸耗盡加上房地產稅必然推出,就壓制了價格;同時又使用那隻手維護價格,最終就會讓房價在高位停滯。這是個什麼價格呢?一般來說,房價(所有商品的價格都是如此)應該只有一個含義,指的是進行交易時買方所需要付出的代價,是買賣雙方所認可的,也只需買賣雙方承認就行。比如,你到小賣部打醬油,醬油的價格是店主和你共同認可的價格,兩方認可就可以拍板成交。但現在的房地產有點麻煩,不僅涉及到買賣雙方,還涉及到了銀行和稅務(稅收),房價暴跌銀行破產,稅收受損,對他們影響很大。相當於小賣部又進來了兩個人,四個人才能決定醬油的價格,而且後進來的兩個人更有決定權。用那隻手形成的價格就是四個人決定的價格,當房價維持高位、成交萎縮之後,這個價格對於商業銀行和稅務是有利的,因為銀行的資產負債表依託這個價格就不至於遭到破壞(避免了破產危機),還可以正常收取貸款戶的還本付息,對於稅務來說就更不言自明;但對於房屋持有者來說,要麼自住,要麼出租,如果希望通過交易進行套現就難了。

到這裡,賣房人又會指著買房人的背影說:傻瓜!

多套房的房主,失去了套現的渠道,如果此時依舊抱著炒的目的自然會犯傻,但買房人也不是贏家,因為如果你為了自住需要買房時,一樣要在這個高位價格上購買。

所以,炒房的、賣房的都不是贏家,誰都沒資格指著對方的背影說風涼話。

來源:阿波羅網


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