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商品房銷售斷崖下跌!釋放了什麼信號?

新聞 雅婷 6天前 29次浏览 0个评论

3 月 14 日,國家統計局公布的經濟數據當中,有一個數據不太起眼,大家也沒有太上心,這就是全國商品房銷售面積和銷售額增速,數據顯示,2019 年 1-2 月份,銷售額只增長 2.8%,而銷售面積則是-3.6%,在圖形上的反應,均是斷崖式下跌,畢竟 2018 年 1-12 月的數據,還是 12.2%,和 1.3%,跟去年同期更是沒辦法比,2018 年 1-2 月份,兩個數據分別是 15.3%和 4.1%。

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從區域數據來看,東部區域、東北區域商品房銷售面積、銷售額上,均同比較大幅度負增長;而與之形成強烈對比的是,中西部則銷售面積基本保持正增長,在銷售額上更上一層樓。換句話說,樓市出現了新的狀況,東冷西熱,越是發達地區,房價越高的地方,樓市降溫越是明顯,而西部省份仍然樓市較為平穩。但是,這幾年一直人口流出的東北地區,商品房也在逐漸滯銷。換句話說,西部這個平穩可能也僅僅是暫時的,畢竟比他經濟好的東部,和比他經濟差的東北部,以及跟他經濟差不多的中部,都開是出現了滯銷的傾向。

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成交慘淡,必然影響開發商的信心,樓市銷售不暢,已經傳導到了土地市場,1-2 月土地購置面積為 1545 萬平方米,同比下降 34.1%。但奇怪的是,房地產投資卻逆向上升,2019 年 1-2 月份上升為 11.6%,去年 1-12 月才有 9.5%,那麼這種背離說明什麼呢?與樓市銷售矛盾嗎?其實並不矛盾,因為樓市他是有傳導鏈條的,從拿地到開工,總有個時間準備,拿地的高峰,一般比開工的高峰早 6-8 個月,而 1-2 月份這個開工的高峰出現,可能恰恰反映了開發商預期變差,所以才會集中力量施工,企圖儘快開工,儘快回款。把資金都從土地市場轉向了施工投資,意圖其實就是在收縮而不是繼續擴張。

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對於政策層面來說,其實有兩個維度,一個是房地產經濟,另一個是民生,民生才會考慮房價,而房地產經濟,更多的是參考商品房銷售和土地購置,不會考慮房價,所以現在總體房價平穩,但房地產經濟已經出現了嚴重的下行壓力,那麼現在至少可以判斷,樓市調控應該不會再收緊了。會繼續維持現狀。甚至在一些財政出現困難,或者確實出現房價下行壓力過大的地方,逐漸鬆動調控政策。樓市從防止大起,已經開始轉為防止大落。畢竟今年很特殊,各行各業,各個部委都會穩字當頭,不敢出一點差池。

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所以,如今樓市流動性已經開始轉向,房地產銷售開始放緩,買房的人逐漸減少,未來政策上必然向新建商品住宅傾斜,畢竟商品房代表開發商利益,只有讓開發商得利,土地市場才能好轉,金融系統才能穩定。這是一個完整的利益鏈條,至於二手房,實在跟政策沒什麼太大關係,二手房賣高價好處都是房東的,所以這塊必然有保有壓,積極推動新房銷售,抑制二手房市場。最終讓這個市場進去容易,退出難。越來越多的新房供應,而人口並不增長,那麼結果其實一定會發生二手房的流動性危機。當然買來自己住跟你關係不大,而如果想要投資,就要想清楚。賣的時候可能是個很大的問題。

比如北京,今年 7 萬套限競房壓頂,最近開盤的樓盤,價格明顯都低於周邊二手房價格,甚至一下就拉低 20-30%,比如中海地產在望京的一個項目,69000 入市,周邊 10 幾年房齡的二手房價基本都在 8 萬以上,甚至好一點超過 10 萬,所以這可能會一下拉低周邊二手房的價格,這樣的限競房今年北京有的是,所以想賣二手房的,可能要早點出手了。等你家周邊的限競房開盤銷售了,你的房子恐怕就更難出手了。而上海好像比北京房價下跌的更厲害,上海的一些朋友,已經在討論房價會跌多少了,據說預期已經開始改變,現在實際成交都會有 10%左右的議價空間。在大城市,其實保障房在過去兩年都是在集中建設,今年會出現供給高峰,那麼對於平抑房價會有明顯的作用。

至於那些二線城市來說,之前快速上漲的幾個城市其實都不樂觀,比如杭州,青島,合肥,福州,廈門,成都,武漢,西安。這些地方壓力都很大,說白了就是之前漲的太快,收入跟不上房價的漲幅,所以後勁不足,現在希望能夠通過人口放開來多爭取一些年輕人過來落戶,這也是一個比較合理的放鬆調控的借口,所以今年如果房價還有堅挺甚至上漲的,一定會是這些爭搶人口的二線城市。但現在還看不出來,誰能夠最終贏得這場人口爭奪戰,恐怕要到畢業季的時候,才能有結論。

三四線城市,大家就不要抱有幻想了,最多下半年,大家就會切實感覺到房價已經涼了。但那時候為時已晚,如果你不趁著上半年脫手,下半年幾乎就賣不掉了。放鬆限購也沒用。三四線總體供大於求十分嚴重,沒有貨幣化安置推動,立馬就會陷入死水一潭,鼓聲停止,花在誰手上,誰就要倒霉了

來源:齊俊傑看財經


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