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樓市承壓 掉進「坑」里的城市越來越多!

新聞 心怡 3周前 (04-02) 41次浏览

樓市承壓 掉進「坑」里的城市越來越多!

前言:一二線城市的房地產也走入了一個相對停滯的高原,退也不是,進也不是,只能聽話求“穩”。和整體中國的經濟增速一樣,房地產的高速增長已經過去。未來會怎麼樣?日本已經給出了結局。

萬科在近日發布的《致股東信》(以下簡稱《信》)中,語氣沉重地提到:“我國的‘少子化’、‘老齡化’趨勢已毋庸置疑”,同時還提及挑戰之一是“徹底告別黃金時代的舒適區,進入高烈度競爭的低容錯時代”。

作為房地產巨頭的萬科做出這種表態,對於中國未來的房地產市場、城市發展意味著什麼?房價還會繼續大漲嗎?開發商還會有“高光時代”嗎?一切都沒有那麼樂觀。

穩房價的第一要務是“搶人”

數據顯示:鄭州房價跌回兩年前,開發商苦盼調控放鬆。自2016年10月,這座二線城市重啟限購,樓市沸湯一度冷卻,直至2017年11月人才落戶新政又續上薪火。2018年9月起,鄭州樓市急轉直下跌入寒冬,至今未見好轉。

鄭州是一座什麼城市呢?國家中心城市!2018年,這座城市的經濟總量破萬億,常住人口破千萬,人均生產總值破10萬元,跨入超大城市行列。就是這樣一座城市,在嚴厲的調控之下,樓市一片萎靡。

3月12日,當記者還在糾結今年兩會沒有提“房住不炒”,住房和城鄉建設部部長王蒙徽則公開回應說:“2019年將繼續促進房地產市場平穩健康發展,具體做到五個堅持:第一就是堅持‘房子是用來住的,不是用來炒的’定位……”

既然不讓炒房了,那麼,人口的增長就應該得到開發商的高度重視,所以萬科在《信》中會列出這樣一串數字:“90後比80後人口少3100萬,00後又比90後少4100萬。這在很大程度上會對衝掉城市化率繼續提升帶來的新增需求。而人口總量的變化,所影響的絕不僅僅是房地產的需求”。

人口下降成了房地產市場的“封喉一劍”:剛需成了最吃香的群體,除了北京和上海之外,幾乎所有主要城市都在“搶人”,廣州、深圳、杭州、武漢、鄭州、南昌、廈門……

樓市承壓 掉進「坑」里的城市越來越多!

搶人大戰”硝煙四起,一方面是城市要上規模上檔次,需要源源不斷的人口來加持;另一方面,高房價也“趕走了”不少在中心城市和超大城市奮鬥的人。所以,這些地方的政府放低學歷、年齡的門檻,吸引更多人才加入,一個短期的目標就是要為房地產托住底盤。

所謂“穩房價穩地價穩預期”,在限購的大方向下,沒有人口增量怎麼穩?各個城市對此心知肚明。

人口增長乏力怎麼辦?辦法就是從三四五線城市和農村“搶人”,搶年輕人!因為,人來了,就會租房買房,人來了,就會消費。

於是,你會看到,深圳的政策是大專生畢業可以秒批入戶,南昌則把門檻設為中專,石家莊直接來了個“零門檻”……

擺在不少地方主政者面前的局面是:2018年社會消費品零售總額增幅創出新低,乘用車、部分家電產品更出現了銷售量的大幅下滑,麻煩可不僅僅是房地產。

炒房客們還在期待“小陽春”,殊不知穩住現在的房價就已經讓地方政府費盡心思。

反對高房價聲浪日漸強大

具體就放鬆調控來看,現在反對高房價的輿情,是一浪高過一浪,地方政府其實已經不敢做過多的放鬆動作,只能做一些“滴灌”式的微放鬆,甚至有地方政府在政策層面出現反轉的情況。

去年12月26日,湖南省衡陽市房地產業協會微信公眾號“衡陽樓市”發布消息稱,從明年1月1日起,暫停執行去年起規定的商品房限價政策。一時網路議論紛紛,12月27號晚上,事情出現反轉,衡陽市政府緊急撤銷“這一決定。

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高房價成眾矢之的,公眾已經對此非常敏感,凡是涉及哄抬房價和放鬆調控的舉措,都會在網路上引起一片噓聲。這是讓諸多地方主官噤若寒蟬的輿情之一,一方面他們希望土地拍出新高,以解財政燃眉之急,另一方面又畏懼“地王”不斷出現,引髮網民的討伐之聲。

即使是一二線城市的房地產也走入了一個相對停滯的高原,退也不是,進也不是,只能聽話求“穩”。

這是過去幾十年從未有過的現狀,為難的不僅僅是開發商。所以,聰明的開發商會“賣慘”,講述行業未來的可能艱難,或者大講轉型。不聰明的開發商則繼續高調,強調會高速增長。

其實,和整體中國的經濟增速一樣,房地產的高速增長已經過去。

一個時代落幕,一個時代啟幕。

大型開發商以後需要面對高烈度的競爭,同時不能犯太多錯誤,否則隨時可能掉隊,像萬科樓盤坍塌那種近似黑天鵝的事情,在未來的殺傷力勢必會越來越大。

中小開發商要做而且能做的,只有不斷收縮戰線,他們當中絕大多數面臨的命運極有可能是:要麼被兼并,要麼破產。

既然“白銀時代是一個更多變的時代,是一個更細膩的時代,是一個競爭更激烈、需要更高技術含量的時代”,戰鬥自然會更加慘烈。

三四五線城市房價已經“入坑”

在人口不斷下降的階段,一二線城市的房價或可維持,因為他們在不斷“搶人”,他們中的不少地方也確實在快速轉型,比如廣州、深圳、杭州。

最慘的是那些沒有產業支撐的三四五線城市,他們的房價和人口已經掉在“坑”里,而且可能很難再爬不起來,因為這是一個世界性難題。

近日,國家統計局發布《2018年國民經濟和社會發展統計公報》。公報顯示,2018年年末,勞動人口總數約為8.97億人,比2017年年末減少470萬人,人口紅利漸行漸遠。

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清華大學建築學院副教授龍灜的研究結果則顯示:在2000年到2010年期間,中國有三分之一的國土人口密度在下降,或者說,有一萬多個鄉鎮和街道辦事處的人口在流失,有180個城市的人口在流失。

首都經濟貿易大學吳康教授研究發現:2007-2016年間中國有80個收縮的城市。

澎湃新聞的報道顯示:四川達州柳潭村桐子園近年越發冷清。原本140人的村莊僅住7戶15口人,其中9位60歲以上老人。

綜合以上種種,不難得出以下結論:中國以後的空心村、空心鎮和空心城市會越來越多。既然都空心了,房子賣給誰?房價又該怎麼漲?

悲劇的是,興業證券的研究顯示,2016-2017年,按揭貸款的50%、消費貸款的60%流向了三四五線城市,筆者真替這些老鄉們的未來感到擔憂。

有研究者說農民會進城,兩億農民會接盤三四五線城市的房子,不可否認這是一種可能性,但這裡邊涉及到的購買力和資金效率問題,你們有做充分考量嗎?

未來會怎麼樣?日本已經給出了結局:2013年,日本的空置房是820萬戶,到2018年已經增加到了870萬戶。也就是說,過去5年,日本每年都會增加10萬戶左右的空置房。

2016年,日本住宅專業雜誌對未來20年的預測是,空置房總量將增加到2000萬戶,三分之一的房子可能無人居住,其中相當一部分還將是“無主房”,想送都送不出去。

至於超級大國美國曾經的第5大城市、汽車工業中心底特律的房價,大家自己上網搜索一下,產業的衰敗對城市的打擊是致命的。

中國的房地產市場中的三四五線城市會有意外嗎?我樂觀不起來。

來源:功夫財經


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