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搶再多人 也搶不出高房價的未

新聞 雅惠 2周前 (04-10) 27次浏览

去年四季度開始,房地產成交量開始下滑,有兩個“人”似乎開始心照不宣地“鼓搗”這個市場,目的當然是希望讓這個市場活躍起來。

其一是地方政府,目的自然是希望繼續在土地中刨出白花花的銀子;其二自然是地產商,它們債務高企而2019年又是還債高峰的年份,一旦成交萎縮,那可是會要命的。

從今年開始,兩者就開始唱起了雙簧。地方政府打開大門,旗號上書寫的是吸收“人才”,至於到底是人才還是房奴,就屬於厚黑學的範疇了。

搶人大戰會刺激樓市嗎

據石家莊新聞網消息,2019年3月18日,石家莊市公安局研究出台了《關於全面放開我市城鎮落戶限制的實施意見》:取消在城區、城鎮落戶“穩定住所、穩定就業”遷入條件限制,在石家莊市全面放開城區、城鎮落戶,群眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區、縣(市)城區和建制鎮,而且配偶、子女、雙方父母戶口可一併隨遷。

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這樣能實現“零門檻”落戶,應該可以解讀為“廣納人才”。按本人的理解,應該是不管你是小學畢業還是博士畢業,無論是20歲的小伙還是80歲的老頭,不管是有業的還是無業的,更不分男女,只要拿著戶口本就可以落戶咱大石家莊,就是咱河北省會名正言順的“人才”。

石家莊並不是孤例,之前的西安、大連、海口等城市,都不同程度地降低了落戶門檻,甚至連深圳都放鬆了入籍限制,目的都是為了吸引“人才”。

這種落戶寬鬆策略,無疑對樓市會起到“激進”的影響,既然2019年的金三銀四的小陽春就要來了,這些城市為什麼還要加碼“鬆綁”呢?心虛呀!在一半以上的居民已經喪失了存款儲蓄的今天,六個錢包也掏得差不多了,地方政府心裡打鼓,為了自己的錢袋子當然要拿出最大的“誠意”。

您既然已經是本市的人才,其他方面的貢獻就不講了,總需要通過買房為地方政府貢獻一點財政收入,才對得起“人才”的稱呼吧。從這一點來說,給地方財政做出了貢獻,就是當之無愧的“人才”!至於是小學還是博士畢業,是男還是女,確實也不是“人才”的評判標準。

只要為地方財政做出貢獻,您就是當之無愧的人才。

“搶收”——一季度樓市關鍵詞

地方政府為財政操心的背後,當然少不了央媽的身影,從今年開始,各一二線城市的房貸利率開始下調。為地方財政保駕護航,是央媽的主要職責。

地方和央媽伸出了橄欖枝,地產商當然要做出相應的行動,不能辜負前者的一片“心意”。

3月“搶收”就成了2019一季度的樓市關鍵詞。

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有大房企堅持9折促銷,也有一慣謹慎小心的房企緊抓“市場窗口期”,堅持25%毛利率就出售。“放棄幻想”、“活在當下”成為大家心照不宣的理念。

“宇宙第一房企”碧桂園發布的3月銷售業績顯示,3月份歸屬公司股東權益的合同銷售金額451.3億元,同比增長2.16%,根據相關研究院的統計數字,碧桂園今年一季度整體銷售金額在1700億元左右,低於2018年同期的1879.7億元。

恆大3月合約銷售金額549億元,同比增長11.2%,前3月恆大累計銷售金額約為1196億元,同比降26.1%。萬科3月份實現合同銷售金額573.7億元,同比增長13.2%,前3月合同銷售金額為1494.4億元,同比降3.1%。

大房企心照不宣“活在當下”,小房企一樣“只管今天”。正處於債務高壓之下的泰禾集團一季度積極搶收,其官方數據顯示,泰禾北京90天搶收100億元,其中,泰禾·北京院子二期、北京泰禾·金府大院等項目大幅降價,彰顯以價換量的決心,為了現金流,拼了。

地產商只想“活在當下”

每年年初,都是銀行集中放貸的時期,加上3月市場的回暖,地方政府翹首以盼的是地產商催熱土地市場,這才是所有問題的核心。可現在,地產商只想“活在當下”,結果似乎在辜負地方的“深情厚意”。

中國指數研究院發布報告顯示,今年1至3月,受監測的全國300個主要城市土地市場供求兩端同比縮水:土地出讓金總額為8281億元,同比減少16%。

以相對較熱的3月來說,同策研究院監測數據顯示,截至3月31日統計數據,3月份全國300個城市建設用地共成交1432宗,比去年同期減少831宗,成交金額達2827.06億元,同比下降11.26%。

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地產商的拿地似乎並不積極,為什麼地產商要辜負地方的“深情厚意”呢?主要有以下兩點。

第一,今年的小陽春成色不足,後市並不樂觀。

業內人士用四個字來形容3月的房地產市場:“不慍不火”。不管是新房市場還是二手房市場,樓市成交量都不太高,這從前面主要房企一季度和3月的房屋成交上可以明顯體現出來,這就容易對2019年接下來幾個月的樓市走向進行判斷。具體來說,一線城市表現積極,但二線、三線、四線城市成交量只是持平或者回落。

媒體人將這種現象解讀為預期不高,這種說法是值得商榷的。中國人對房子已經像宗教一樣,永遠有充足的信心,不應該沒有信心。何況,所有的信心都是依靠兜里的銀子決定的,最根本的原因應該還是居民購買力的透支。

2018年年初機構的研究報告顯示,55%的家庭已經喪失了儲蓄,房地產對儲蓄的透支已經又過去了一年多,相信這個比例已經繼續提升。在大多數人的“六個錢包”已經掏空的今天,期待成交量的同比繼續上漲,已經不現實!未來,成交量的不斷萎縮和二手房成交周期的不斷延長將是新常態。

第二,雖然一季度成交量不足,但房企在高債務的壓力下,2019年又是還債高峰年份,讓房企只能是謹小慎微。

2018年,不少房企已經經歷了彷徨和煎熬,出讓股權、裁員降薪、降價促銷成為新常態。不斷升高的融資成本和債券資金兌付壓力,成為眾多中小房地產企業無法逾越的大山。據統計,2018年已有10家房企因資金鏈斷裂宣告破產。而房地產成交量的停滯或步入萎縮,就是房企的催命符。

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恆大研究院的數據顯示,房企在2018年下半年至2021年是債務的集中兌付期,規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億,高債務的情形下一旦市場成交萎縮,對房企來說債務壓力山大。

基於成交不足,房企的存貨周轉率就會下降,通過銷售獲取現金流的能力下降,債務率高企同時今年又是還債高峰年份,就只能讓地產商辜負地方的“深情厚意”了。

樓市三四月的小陽春之後,房屋成交量很可能會嚴重下滑,那時,會給工業企業的開工率和財政收入帶來很大的壓力,今年的財政赤字很不樂觀,會給人民幣匯率帶來很大的壓力。

未來的房地產市場將告別全面發展,從投資的角度來說,在租售比很低的今天,多數城市的房屋已經失去投資的價值,而只有居住的功能。此時,如欲投資,租售比是核心的投資依據。

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來源:阿波羅網


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